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房地產開發的16種融資方法

來源:城市更新規劃院       作者:飆馬中國       時間:2020-03-04 16:33

房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為,開發一個房地產項目所占用的資金量是非常龐大的,如果不借助于各種融資手段,開發商將寸步難行。

房地產開發的16種融資方法

同時,融資渠道作為產業鏈中的首環,一直以來便是房地產開發的瓶頸,需要金融業和健全的資金市場作為后盾。然而房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析,確定最優的融資結構:

自有資金

開發商利用企業自有資本金,或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款,以此來支持項目開發。

通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有,自行支配,靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。

121 號文件規定,自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多,但有規模和有實力的企業少,隨著投資規模的不斷加大,對自有資金的需求也會變得越來越大,眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。

預收房款

預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎,因為對于開發商而言,銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式,提前回籠的資金可以用于工程建設,緩解自有資金壓力,還能將部分市場風險轉移給買家。

而對于買方而言,由于用少量的資金能獲得較大的預期增值收益,所以只要看好房產前景,就會對預售表現出極大的熱情。

121 號文件規定,商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款,而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房,沒有住房貸款的支持,房地產開發商很難把房子預售出去,也就很難獲得預收房款。

房地產項目從開工建設,辦得“五證”,到“結構封頂”平均需要1 年左右時間,這段時間正是資金最為短缺的時間,預收房款的不足,會使自有資金壓力更大,項目開發難以為繼。

建設單位墊資

一種是由建筑商提供部分工程材料,即“甲供材”;一種是延期支付工程款。

據建設部統計,房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%,它解決的資金有限,而且也只是緩解,不能解決根本問題。

121 號文件對建筑施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制,嚴禁建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004 年起國家大力清欠農民工工資,繼而引發大力清欠工程款,使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。

銀行貸款

在我國,房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性,一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。

據保守估計,房地產開發資金中約有50%以上來源于銀行貸款,如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等,至少應有70%。而近年來,國家出臺的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面,:房地產企業資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。

銀行之所以肯貸款,也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益,最終有限度地給予放貸。當前形勢下,銀行信貸,對于我國的房地產企業而言,依舊是首選,它便捷,實際經濟成本較低,財務杠桿作用大,可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。

但由于銀行貸款門檻被大大抬高,面對資金瓶頸,開發商亟待開拓新的融資渠道。

房地產信托

現階段信托產品主要有兩種模式:一種是信托投資公司直接對房地產項目投資,另一種模式是債權融資。

相對銀行貸款而言房地產信托計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。

由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾后再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信托+銀行。

上市融資

上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。

房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對于一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。

商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。

從企業規模上看由于上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急于擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資,從而達到增發和配股的要求,實現從證券市場融資的目的。

房地產資產證券化

房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。

:資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金后,雖然要讓出部分收益,但能夠迅速得到資金,建立良好的資金投入機制,順利啟動項目;它還有助于房地產投資與消費兩方面的實現,依托有價證券作為房地產產權的轉移載體,能吸引更多的資金進入這一領域。

同時,基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期,這種變動有助于集聚房地產購買力和市場價格發現。

2005 年12 月1 日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。

聯合開發

聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。

這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。

目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。

因此對于中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。

多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。

聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位并且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。

開發商貼息貸款

開發商貼息委托貸款是指由房地產開發商提供資金委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款并由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種“賣方信貸”。

對商業銀行來講通過委托貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。

對于房地產開發商來講委托貸款業務有利于解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:

同時,商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材,:購房者感覺更有保證,也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況,將今后固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行,:獲得一定比例的現實貸款,:來解決臨時性資金需求。

這種融資是在銷售過程中實現的,安全可靠,但不是所有的開發商都可以嘗試的,因為要投入一筆可觀的鋪底資金并在長時間內分期收回,所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業,而且開發的項目為高利潤高檔次的精品社區。

售后回買及回租

售后回買指開發商將自己所開發的物業,出售或典當給貸款機構,以獲得大量現金,:用于再投資;同時,在今后較長一段時間內以類似分期還貸形式,再將該項物業贖回。

這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信托公司等金融機構,也可以是資金雄厚的實業公司。售后回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資,用于連續開發其他項目,還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令,在贖回物業后還能得到產權,:再次銷售。

這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商,對于盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。

但在售后回買過程中會發生兩次交易稅費,還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差,以作貸款利息,因而資金成本相對較高,在操作前要縝密分析經濟可行性。售后回租指開發商將自己開發的物業出售以后,再租回來自營或委托他人經營。

在售后回租過程中,擁有某項物業的開發商可獲利二次:他先出讓了該物業的所有權,使開發資金即時變現回籠,以達到減少資金占用和獲得銷售利潤的目的;同時,又保留了對該物業的使用權,以在今后的租賃中長期獲得經營收益。

:整個操作的關鍵在于后期的經營能否兌現售時承諾的投資回報,也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平,為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃,有值得信賴的委托經營機構,

否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建筑的房地產企業融資,如酒店、商場等。

海外融資

海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。

一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴,有助于房地產市場的持續發展;另一方面,融資方式的多樣化,也可以起到分散金融系統風險的作用。

但由于目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規,海外地產基金在中國投資還存在諸多風險,國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高,投入項目后在運作過程中要求規范而透明,而國內一些房產企業運作不規范,所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。

融資租賃

根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后由出租人向房地產銷售一方購買該房屋并交給承租人使用承租人交付租金。

:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更愿意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比,具有更簡單,快捷的優勢。

盡管租賃的租金相對較高,但與銀行借款相比,申請過程更簡單快捷,另外,租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排,還款方式更具有靈活性,以上特點更有利于房地產企業的健康、持續的發展。

非上市增資擴股——私募股權融資

受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響,2008 年3月20 日恒大地產在香港全球公開發售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄,顯示了國際資本市場的十足寒意。

在這種情況下,恒大地產選擇了非上市增資擴股,其中,香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5 億美元,占公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元,占公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5 家機構投資入股2.1 億美元。

夾層融資

夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信托產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處于公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。

近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的15%至:0%,是靠夾層融資來補足的。

:對于房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去后還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;對于項目要求較低不要求“四證”齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;退出的確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。

債券融資

由于地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控制得比較嚴格。

監管部門為規范債券市場,采取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對于一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。

項目融資

所謂項目融資,指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對于大型的商業房地產項目可以考慮采用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

文章來源:城市更新規劃院

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