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商業地產領域,成功的發展模式不外乎這四種!

來源:西安購物中心       作者:飆馬中國       時間:2020-03-03 15:36

在中國商業地產發展中,從1996年中國首個真正意義的購物中心—廣州天河城開業,到2004年深圳萬象城亮相真正意義改變了商業地產的格局。當前中國耳熟能詳的有萬達廣場,中糧大悅城,華潤萬象城,寶龍城市廣場,凱德廣場、益田假日等眾多商業品牌,但其成功的發展模式不外乎這四種模式。

萬達“現金流滾資產”模式

萬達“現金流滾資產”模式特點是“以短貼長”,用短線產品快速回現,來貼補長線持有資產。

這種模式要求速度快,所以萬達的核心就是執行力,具體表現就是開發快、銷售快、開業快。

但是這種模式其實是在用自有資金開發,通過銷售回款形成沉淀資產。而一旦開發的新項目數目減少,就會出現問題。

凱德“接力棒”模式

凱德“接力棒”模式,首先是用私募基金去開發或者收購項目,通過運營使項目回報率達到6%以上,然后私募退出,再將項目裝入REITS,REITS類似于公募,是可以在公開市場上交易的,相當于是把基金份額散售給普通大眾。

這樣一級一級由不同的資金像接力棒一樣,推著項目從開發到運營。這種模式對運營績效要求非常高,所以凱德的項目樣子都不是最漂亮的,但回報率一般都很高。

香港“傳家寶”模式

香港“傳家寶”模式,港資的商業地產公司一般都經歷了家族二代、三代人的積累,資金實力雄厚,所謂富人持有資產,他們是不斷的把現金變成資產,從長期來講,持有資產肯定是比持有現金更劃算。

所以港資商業項目一般都是定位高端,以奢侈品為主,即使開業率低,業績不好,他們也無所謂,因為他們要的是資產,比如恒隆無錫的項目,現在生意不好,商家大量撤柜,但是你會發現商場物業做的仍然很好,一點都沒有衰敗的樣子,就像新場子一樣。

但是他們也是在用自有資金做,所以發展也很慢。

美國“證券化”模式

美國“證券化”模式,就是用別人的錢持有資產,比如像已經進入中國的黑石和鐵獅門,他們用的都不是自己的錢,主要是別人的錢。

通過中期持有資產,比如三年或者五年,在物業升值時退出獲益,嚴格講他們賺的是周期的錢。

這種模式發展會很快,但是必須要有成熟的資本市場支持,才能快速融資。同時,因為他們并不長期持有資產,所以他們的運營能力并不是最強的,只能算是中等。

文章來源:西安購物中心

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