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保利澳洲地產投資中的內房路線

來源:未知       作者:admin       時間:2020-02-18 14:43

就過去的2019年一年,綠地、萬科等房企曾多次披露海外業務新變動。其中,綠地酒店品牌管理輸出簽約12家海外酒店,首入日本、斯里蘭卡;萬科動作更多,先是萬科置業(海外)收購母公司3宗海外物業、并更名為萬科海外投資,再有業績會上公布將美國、英國的業務移交給海外平臺......

這一次,是對外一向保持低調的保利,地點則是其海外大本營——澳洲。

保利“愛”澳洲

進入2020年以來,保利發展海外消息不斷。據觀點地產新媒體此前報道,1月18日,傳保利地產正考慮出售倫敦金融城價值約1.95億美元的總部大樓5 Fleet Place,浮盈近8000萬人民幣。

2月12日,據新加坡機構房地產私募股權投資公司SC Capital Partners披露,保利發展向其買入一棟位于澳洲悉尼南面中央商業區Goulburn Street 59號的寫字樓。該寫字樓建于1973年,樓高26層,凈可出租面積1.95萬平方米,初始租金回報率4.9%,以2.7億澳元成交,折合約12.66億人民幣,均價為6.52萬人民幣/平米。這將是保利在悉尼的第二個寫字樓項目。

公開資料顯示,保利澳洲為保利國際子公司,面向澳大利亞市場,旗下項目始于2014年。彼時剛剛成立的海外事業部輾轉于美洲、英國、非洲市場,最后選擇了澳大利亞作為出海首站,先后以1984萬澳元、1.1億澳元收購墨爾本克萊蒙公寓地塊、悉尼埃平地塊,折合逾6億人民幣,按成交價計算每平米均價為5.83萬人民幣。

此后,保利澳洲保持每年拿2-3個項目,表現穩健而謹慎。據觀點指數不完全統計,截至2020年2月,保利發展在海外持有至少16個地產項目,尤以澳洲市場項目居多,占據了其中13個。

保利在澳項目以住宅開發為主,并涉及綜合體、寫字樓。其中,住宅項目的產品形態以公寓、聯排別墅為主,面向澳洲移民海外置業及當地居民住房需求。綜合體及寫字樓項目不多,以舊樓改造為主,最新計劃尚未公布。

保利在澳項目集中分布于澳洲前三大首府城市。其中,墨爾本項目4個,悉尼項目8個,布里斯班項目1個——布里斯班為澳洲東北部昆士蘭州首府和主要港口,人口僅次于悉尼、墨爾本。截至2018年,澳大利亞人口近2500萬,過半人口聚集在上述三城。

多數項目尚未開工。據保利發展2019年半年度公告,截至2019年6月底,保利澳洲在建項目僅墨爾本唐斯卡特項目、悉尼保利勝地項目、悉尼保利林菲爾德項目3個。

從項目體量上來看,與國內項目體量相比,保利在澳項目體量在規模上講究少而精、小而美,投資規模、拿地成本在總體業務中占比不高。就已公開的住宅項目地價計算,保利在澳項目最高地價為埃平地塊項目的6.22萬人民幣/平米(匯率按4.7計算),但多數住宅項目地價在3萬人民幣/平米上下,總體上略低于國內一線城市。

對此,保利地產品牌管理中心總經理何智韜曾表示,選擇小項目運營是因為澳洲預售制只收10%預付款,剩下的90%房款交樓時才能拿到,周轉期延長至3年,對資金要求更高。

另據外媒報道,保利澳洲高層人士曾坦承公司海外項目非常謹慎,一是落地項目強調少而精,如2016年保利澳洲在1200個項目只選擇了2個項目,2017年則在1800個項目中選擇了3個項目。

謹慎試水澳洲

截至2019年上半年,保利在澳洲共設有24家子公司,經營范圍均為房地產開發、經營、管理,多由保利投資設立,權益多為100%,僅63-4-7-5. Jack & Judy Real Estate Pty Ltd. 一家除外(權益51%)。

從經營方式來看,保利更傾向于與當地金融機構和公司合作,逐步試點、推廣成功經驗。

一方面,保利傾向于收購合作方持有的項目,權益由“試水”51%逐步上升至100%。公開資料顯示,目前已公開的賣方機構包括Southlink地產公司、RSL俱樂部、養老村運營商Ingenia社區、日用品公司Harry the Hirer、投資集團Austino、投資機構SC Capital Partners等公司,收購方式涉及股份收購、投標等。

一方面,在獲得項目之后,保利澳洲繼續選擇了合作開發,并于2019年2月宣布引入戰略投資者共同開發悉尼、墨爾本寫字樓業務。

保利國際相關人士在接受外媒采訪時透露,保利澳洲項目目前以自持為主,因澳洲政策限制,單個項目僅有20%-30%的體量可以銷售給海外人士,不排除建房出租、再次出售等可能性。就建房出租方面,比對國內的長租公寓行業,考慮一次性6個月至2年租約,同時歡迎簽署時間更長的租約。就再次出售方面,時間節點或設置在持有6-10年后。

回歸保利半年報,4家英國子公司與澳洲子公司情況類似,但其經營范圍均為房地產租賃,說明保利在海外市場之間并非完全的復制成功經驗。

截至2019年6月30日,保利澳洲年內取得營業收入4154.84萬人民幣,成本3897.25萬人民幣,同比2018年上半年則雙雙縮水約六成。就海外業務占比,保利澳洲的營收與成本在海外業務中分別占比65.88%、65.48%,同比下降了14.4%、27.79%。

據業內人士分析,這或與早期項目的“清庫存”、新項目多未開發有關,并不代表保利有意收縮澳洲市場;以3年運轉周期推算,保利澳洲在近幾年內還會有一批項目陸續入市。

英國脫歐與澳洲房價回升

將澳洲作為出海重點的房企不止保利一家。

在海外地產最瘋狂的那幾年,碧桂園、綠地、萬達等國內房企已先行進入澳洲市場。

據觀點地產新媒體不完全統計,僅2019年下半年至今,已公開的澳洲地產項目大宗交易至少已有4起,均位于悉尼,以寫字樓與住宅公寓為主,成交金額逾12億澳元。其中,寫字樓均為帶租約出讓。

來源:企業公告,觀點指數整理

另外,自2017年年底以來幾近喊停海外地產投資的萬達也有了新動作。2019年10月18日,萬達酒店向萬達香港轉讓倫敦和澳洲項目應收款項約8億港元,有意重提海外布局。

而據觀點地產新媒體此前報道,澳大利亞是英國退歐背景下,全球投資者尋找的首選替代投資目的地之一。在長達7年的拉鋸戰之后,2020年1月31日,英國宣布正式“脫歐”,結束其47年的歐盟成員國身份。

回歸到保利本身,基于之前的海外戰略與穩健拿地考慮,上述消息的錯綜復雜對其影響有限。

保利相關人士對觀點地產新媒體表示,澳洲市場投資環境穩定、貸款利率低、房地產業務開發流程與國內相似等因素是保利選擇澳洲的主要原因。此外,部分國內開發商已經先行試水,在澳項目面向客群為當地華人,均取得不錯的反響。

即使澳洲政策與樓市熱度一度退潮,保利澳洲的拿地進度未曾停止。2015年以來,維州政府加強了地產開發控制,增加了3%的外國購房者印花稅,疊加技術移民簽證收縮,澳洲房價大幅下滑,海外買家數量下降;但當地購房需求受政策推動出現了上漲,保利澳洲項目也將目光放在了這部分新增購房需求上。

而得益于房貸抵押貸款利率降低、借款人可用性性評估放寬、住房支付能力提高、本地居民首次置業優惠,澳洲房價在2019年經歷了先跌后漲,但仍低于其2017年10月的最高紀錄。

據澳大利亞地產咨詢機構CoreLogic指數報告,澳大利亞住宅價格在2019年上漲了2.3%,悉尼和墨爾本同比上漲了5.3%。?在全國范圍內,CoreLogic指數在2017年10月創下最高記錄,當前住宅價格仍比2019年底的歷史高位低3.1%。以2019年第四季度的增長率推算,到2020年住房價格將會迎來新高,澳洲房屋市場將在3月復蘇。

研究和預測機構SQM Research也在報告中做出了更進一步的分析。假設澳儲行不再進一步的降息、澳大利亞審慎監管局(APRA)不出手干預、經濟對迄今為止的降息反應良好,預計未來12個月全澳首府城市的房價最高將飆升11%。其中,預期悉尼房價將上漲10%-14%,墨爾本房價將上漲15%,堪培拉房價將上漲7%,布里斯班上漲6%,阿德萊德上漲4%,霍巴特上漲5%-8%。

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