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疫情過后,什么樣的房子會更好賣?

來源:明源地產研究院       作者:飆馬中國       時間:2020-02-17 17:33

最近,房地產市場被突如其來的新冠病毒強行按下了暫停鍵。全民在家隔離,有些人頻臨崩潰,有些人卻過得很愜意。據筆者觀察,主要是居住環境不同,導致了生活品質的巨大差異。

筆者就有個朋友表示,等到疫情結束,她要干的第一件事就是換房。

相信很多人經歷這場風波后,心態會發生很大變化。這些變化對購房決策會產生什么影響?房企該如何根據需求變化,從產品角度做出調整和優化。筆者小范圍調查了身邊朋友,并結合同行分享,為大家做了梳理,希望能為大家后期調整產品提供些思路。

經此一役

客戶需求會有什么變化?

毫無疑問,這次疫情會對客戶的生活方式和置業觀念產生巨大影響。具體來看,不同類型的客戶有所不同。

一、無房一族:還是應該有一套房

由于這次疫情爆發突然,傳染性強,一些城市、社區管理出現了很多騷操作,比如禁止租客進入小區等,對很多租房者心理上造成了很大的沖擊。

這種經歷,讓很多無房者重新認識到房子的重要性。很多網友就表示:

疫情結束后,一定要買一套房一輛車。有了自己的房子,這樣不至于無家可歸。有一輛自己的車,這樣公共交通停運了后,也不至于寸步難行。

對于那些有固定收入,但從未考慮買房的人,經過這次風波,他們會開始考慮這個問題。

二、剛需客戶:收入減少,買套更便宜的房子吧

上面提到的無房一族部分會轉成剛需客戶,他們可能是剛步入社會的年輕白領,或者進城奮斗的藍領。他們最明顯的特征是購買力有限,對價格高度敏感。

這次疫情對經濟打擊很大,這部分客戶群體的收入也受到很大影響,由于擔心經濟和后市問題,他們反而會選擇觀望。這些客戶需要解決的是從0到1的問題,低總價、功能性強、配套好的產品會更受他們青睞。

有不少網友表示,危機過去后,要努力賺錢在郊區買套房,并順便買一輛車,住在郊區人少空氣好,平時開車上班不用擠公交地鐵更有安全感。

三、剛改客戶:房子還是大點更好

剛改客戶大部分是六口之家,三代同堂。隨著二胎出生,原來的房子不能滿足新需求,不得不置換更大面積的房子。

對于這部分客戶,居家隔離這段時間,他們可能會意識到,家人健康才是最重要的,同時房子還是大一點好。這樣住起來能減少家庭矛盾。

筆者認識一個朋友,原本預算換一個90平三房,居家隔離這段時間,他們認為房子還是要大一點,比如要有一個大客廳,住得起一家人,孩子最好能有個活動空間。于是準備咬咬牙提高50萬預算,購買一套4房的復式。

四、高端改善客戶:要給家人最好的生活

改善客戶相比剛改客戶,購買力更強大,追求高品質生活,屬于享受型換房,在意空間尺度、精裝、社區環境、物業服務等。經過這次事情,他們對于好房子有了更加深刻的理解。他們會追求更高的舒適度、更健康的住宅、更智能的精裝、更好的物業服務和社區配套。

五、豪宅客戶:特殊時期,別墅安全又舒適

以前很多頂豪都是大平層,這次疫情過去后,豪宅客戶可能會更傾向于購買低密度豪宅。低密度意味著更少住戶、更高的隱私、更少的人群接觸,大大降低感染的風險。

而且前庭后院,可以種花種菜,不能外出的時候可以在院子里喝茶聊天,排解無聊。

基于需求變化

房企如何優化產品?

那么,基于客戶需求變化,反饋到產品設計上,應該作出哪些調整?

一、密度不要太高,保證合理的尺度

在此次疫情中會發現,病毒在一些人口密集的居住區傳播速度要高于密度小的社區。因此,未來,社區容積率會成為客戶購房考量的重要指標。不管是什么產品類型,密度不要太高,保證合理的尺度,距離感帶來安全感和舒適度。

作為市區高層產品,則一定要重視歸家動線的私密感,比如回家如何減少與人群的接觸?有些高端項目會給業主配備單獨車庫以及專屬的電梯廳,從車上下來,直接進電梯回家。全程不需要暴露在外,私密感做到極致。

二、空間布局要強調豐富性、趣味性

很多業內認識表示,這次居家隔離是對開發商產品的一次大考驗,戶型好不好,這次都暴露出來了。

據筆者觀察,這次很多戶型暴露的問題主要有3個方面;一是面積太小,活動范圍有限,這個跟購買力有關。但很多大面積戶型,空間設計過于單一,忽略了業主白天在家的需求;二是很多人在家辦公,發現家里缺乏工作場景,導致效率低下;三是舒適度低,比如通風采光差;四是部分功能性需求無法滿足,比如三房只有一個衛生間,沒有玄關等等。

1、書房變成剛需。

以前在很多剛需剛改產品中,為了控制總價,幾乎沒有這個功能,因為面積不允許。但這次疫情之后,也許情況會發生變化。這段時間大家在家云辦公,但很多家里都沒有適合的工作場景。于是出現了各種翻車現場,比如不得不在沙發上、餐桌上、洗衣機上,甚至縫紉機上辦公,非常不便。

很多客戶則體會到有一個書房是多么幸福。隨著云辦公、在線直播等越來越普及,書房或辦公空間也將成為剛性需求。

2、雙衛將變成基本配置。

這次疫情前期,很多醫生建議輕癥患者居家隔離,但家里只有一個衛生間,讓居家隔離成為空談。為此,未來即便是剛需戶型,兩個衛生間或將成為標配。當然,如果是豪宅,臥室可能需要全部設計成帶衛生間的套間。以前考慮的是私密感,現在考慮的是安全衛生問題。

其實之前很多90平三房都能做到設置兩個衛生間了。比如廣州珠江這個86平的3+1房戶型,不但是雙衛配置,還能將門口的多功能陽臺改造成書房,雙陽臺,全明戶型。

這次在某些確診患者的糞便檢測出新冠病毒,讓很多人對衛生間的安全、健康問題高度敏感。比如管道氣密性、排氣、消毒等問題如何解決?如何通過衛生間布局、設施升級改善客戶如廁舒適度及身體健康?

顯然,明衛窗戶和干濕分離的空間布局會更受歡迎,而設備智能化也更重要。比如配置智能馬桶,其具有自動翻蓋、自動沖水、烘干、自動除臭等功能,會讓客戶更有安全感。(點擊查看如何打造健康衛生間)

3、入戶增加消殺區域。

以前,玄關的功能定位為歸家禮儀獲以及收納空間,今后,它的利用方式將會被刷新。

很多項目的玄關除了有收納空間,還會區分臟、凈分離區域,進門前先消毒去味再進入客廳。

比如融創就有項目會在玄關地面做10mm高差,設置臟、凈分離區域。還有些項目玄關空間近15㎡,配置了除臭鞋柜、衣服除味機等,回家前,先把外套換下,再把鞋放進紫外線除臭鞋柜里,整個室內空氣更加清新潔凈。

還有些項目玄關空間近15㎡,配置了除臭鞋柜、衣服除味機等,回家前,先把外套換下,再把鞋放進紫外線除臭鞋柜里,整個室內空氣更加清新潔凈。

不過,未來在入戶處增加消殺區可能也會成為一個賣點。

4、空間增強趣味性

這次全民宅在家里,自家戶型好不好,相信很多人心中都有了定論。好的戶型,應該能讓全家人連續14天宅在家里,都不會覺得悶。這就要求要有更多供家人休閑、活動的趣味空間。比如多功能房間、景觀陽臺、兒童游樂區等等。

比如武侯金茂府這個戶型,設置有客廳、書房、雙景觀陽臺,主臥、書房和客廳通過陽臺相連,從主臥到客廳,有三種通達方式,關上門,各個空間互不干擾,打開門,所有空間充分連通,空間層次非常豐富。

再看實效機構原創的160㎡的戶型,設置了5人居住,有書房、餐廳、客廳、茶室和戶外超長陽臺。每個人都找得到自己的空間,大家在一起相處也會非常融洽。成都萬科玖西堂則考慮到了父母與孩子的互動空間,在客廳處設立了親子互動區,熊孩子宅在家里也有地方發泄精力,這個對有孩家庭非常重要。

三、建筑要綠色健康,精裝要高科技。

這次在家隔離,讓很多人意識到,居家環境對于身體健康的重要性。安全健康,在短期內一定會成為他們最看重的因素。

1、主打綠色健康的住宅會更受歡迎

這次危機結束后,主打綠色健康賣點的住宅將逐漸成為潮流。

此前,有不少房企專注在打造綠色健康住宅,未來會有更多房企跟進。

金茂府一直主打綠色科技豪宅,其打造的12大綠金科技系統帶給客戶最極致最舒適的居住體驗。比如新風系統帶給業主最清新的空氣、5重靜音設計,能把靜音做到極致;還有四重凈水帶給業主最干凈放心的飲水等等。

但綠色建筑產品相比普通產品,造價更高,不是人人都能買得起。在剛需產品中,能實現全屋空氣凈化的新風系統、具有殺菌殺毒功能的中央空調、凈水系統等應該成為每個項目標配。

2、智慧社區帶來安全感

之前很多房企推廣智慧社區,客戶并不買賬,認為只是營銷噱頭。但經過這次教訓,相信很多客戶會重新認識智慧社區。

舉個簡單的例子,這次很多小區電梯成了感染病毒的高危場所,導致業主都不敢按電梯了。這個時候,可以自動呼梯并且通過人臉識別把業主送回家的電梯,肯定會讓業主更有安全感。

未來房企需要考慮的是,如何通過對業主的人臉識別數據進行采集,根據業主行為軌跡自動控制項目內的公共配套設備,比如上面提到的自動呼梯。

未來房企需要考慮的是,如何通過對業主的人臉識別數據進行采集,根據業主行為軌跡自動控制項目內的公共配套設備,真正實現業主在社區公共場所的“零觸碰”。

智能家居也一樣,很多項目可以做到通過語音控制家里所有設備,徹底解放雙手。

3、適當引入健康保健景觀

除了在建筑和智慧社區發力,景觀設計也可以設計健康賣點,比如引入康體保健植物為主要景觀要素。比如遠洋地產認為,中青年人的活動空間宜栽植保持健康和中樞神經系統有益的植物;安靜休閑空間人希望空氣清新、靜心愉快,要求植物能緩解壓力、提神醒腦、增強記憶等。

四、社區配套中智慧超市或醫療越來越重要

社區配套因為這次事件也更加值得重視。

比如能不能引入無人果蔬店或無人超市?讓業主足不出戶就可以解決買菜和生活用品的采購?而這種智慧店鋪又能減少接觸,降低風險。

比如是否考慮引入醫療配套,讓業主不用出門也能看上病?這段時間很多人身體不舒服也扛著不敢上醫院,害怕會交叉感染。

金科地產就有推出金科生命家智慧健康服務,業主身體不適可以通過APP線上呼叫醫生進行視頻問診,會有全職權威的醫生為業主一對一服務,問診了還會提供送藥上門服務。讓業主看病更便利更放心。

五、物業服務短時間內會成為產品的核心賣點

這個假期,業主天天宅在家里提心吊膽,物業的價值正在被業主重新認知。疫情肆虐,不好的物業連基本防疫工作都做得不到位,社區有人感染了都不知情。好的物業能做到對病毒嚴防死守,每日發布信息,讓業主做到心中有數,有的甚至還為業主采購物資,針對正在隔離的業主幫忙買飯買菜,全方位提供貼心服務。

這次疫情過去,相信物業服務將在短時間內成為產品的核心賣點,并會成為購房者置業決策考量的重要指標。

對于開發商而言,如果自身物業實力較強,可以嘗試科技智能化改造升級,比如充分利用智能化設施,提供無接觸的服務,讓業主更放心。

如果物業服務較弱,必須盡快與標桿物業公司達成合作,補上這個短板。

小結

2020年注定是動蕩之年。市場未來如何走向,房企無法把控。但做好產品,這是現階段房企能完全控制的事情,也是該重點發力的環節。具體來說,房企可以從以下3個方面來應對。

一方面,盡早啟動需求調研,了解業主當前的居住痛點,對新產品的需求,梳理敏感點。另一方面,針對現有標準化產品線,結合新需求,重新調整產品定位、功能,保證產品能適應市場變化。第三,加強產品創新研發投入,包括綠色健康住宅、科技智能化等等。

文章來源:明源地產研究院

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