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餐飲、零售危機“殃及”商業地產,開發商如何覓新機?

來源:新京報       作者:袁秀麗 徐倩       時間:2020-02-14 16:34

一場突如其來的新冠肺炎疫情,讓計劃在春節旺季大賺一筆的餐飲、零售商猝不及防。雖然商業地產開發商第一時間通過減免租金以救危機,但仍是杯水車薪。

當下,線下零售業面臨的不僅是防控抗疫,更是客流減少后的生死存亡。如何把握線下商業結構性調整的時機?如何分得線上一杯羹?如何快速轉型尋找新商機?這是很多商業地產開發商正在思考的問題。一場速度與創新的較量悄然啟幕,也將是商業地產的又一次洗牌。

商業受創,“寒冬”來襲

春節是零售旺季,新冠肺炎疫情恰逢其時襲來。隨著防控疫情的不斷升級,眾多商業縮短營業時間甚至閉店,昔日人流如潮的購物中心變得人跡罕至,消費近乎停滯,餐飲業更是跌入谷底。

中商數據保守估算,2020年春節期間餐飲(重創八成)、零售(損失五成)、休閑娛樂(幾近全損)的損失預測高達5000億元以上,購物中心業營業額損失估算達到八成以上。而對比去年來看,據商務部監測,2019年春節7天,全國零售和餐飲企業實現銷售額約10050億元。

日前,高力國際針對北京、上海、廣州、深圳和沈陽等地的29個零售物業業主和45個租戶進行的調研結果顯示,日常客流減少了85%。其中餐飲、零售、休閑娛樂等業態的租戶客流量下降最大,七成店鋪都暫停營業。營業額因疫情普遍同比下降60%-100%不等。餐飲企業租戶在本次疫情中受創尤為嚴重。

“西貝可能撐不過三個月”更是引發關注。此前,西貝餐飲董事長賈國龍公開表示,目前全國60多個城市的400多家西貝門店基本暫停,只保留100多家外賣業務,預計春節前后的一個月損失營收7億-8億元。

疫情對商業以及商業地產的影響,在日前中指研究院舉辦的電話分享會上,全聯房地產商會行業地產工作委員會會長王永平稱,除超市外,非生活必需品類的商戶均受疫情影響較大。而旅游業、酒店、餐飲、景區服務等行業受影響也較大。

恒太商業管理集團總裁胡芳園則表示,短期影響劇烈,從中期來看,商業仍會受到持續影響,消費者消費信心恢復需要過程,大量品牌商、運營商將倒在“寒冬”。

隨著經營壓力不斷增加,“在寒冬倒下的餐飲、零售商戶,也大多是本身現金流差的企業。”一位商業地產運營負責人如此表示。

減免租金,開發商能承受多少壓力?

零售業與商業地產及運營商的命運息息相關,租金一直是商業地產開發商的重要營收來源之一,尤其是近幾年,餐飲、零售、休閑娛樂等業態,已成為購物中心等大型商業地產的主力店,一損俱損的鏈條不容忽視。

自疫情蔓延以來,多家開發商在捐款捐物的同時,都大張旗鼓地對旗下商業地產項目減免租金,以降低疫情對商戶們的損失。這不僅是與商戶共擔風險的義舉,更是為了商業地產能保持相對穩定的空置水平和平衡租戶組合。

較早發起減租的當數龍頭商業地產企業萬達地產。1月28日,萬達地產率先表示,自1月24日-2月25日期間,萬達商管集團將對全國各地所有萬達廣場的商戶租金及物業費實行全免政策。從減免力度及時間上看,萬達地產的行動早、力度大。

此后,龍湖、萬科、融創、富力、大悅城控股等眾多開發商緊隨其后,提出減免租金的舉措。據克而瑞不完全統計,93家企業、1414個項目在此次疫情中給租戶以租金減免的支持。而且減免租金的企業和項目仍在不斷增加。

業內預計僅萬達減免就達30億-40億元,新城控股自持經營的吾悅廣場租金減免也逾億元。雖然目前仍無減免金額的具體統計數據,但對商業地產開發商的影響不能小覷。這一減免租金對其一、二季度的業績也會產生直接的影響。

根據萬達商管披露的信息,2019年全年,公司營收434.8億元,其中租金384.8億元。而當年,萬達廣場出租率99.9%;租金收繳率100%。而此次已有超30億元的租金減免,后續疫情還將對其業績產生影響。

此外,紅星美凱龍發布免租公告時還稱,本次免租涉及公司2020年營業收入(租金及管理費總金額)約為5.3億-5.9億元,對公司2020年歸母凈利潤的影響約為3.8億-4.3億元。

“相對于擁有資金實力的大型品牌購物中心,規模小的購物中心應對危機更為吃力。”RET睿意德董事長張家鵬稱,國內許多商業地產商融資成本在12%以上,資金壓力不言而喻。給予品牌商戶租金減免,并不能很大程度緩解當前的壓力,有效增加營收才是關鍵。

王永平也認為,目前,從技術層面的支持包括減免租金等政策并不是長久之計。

空置率上升,“二房東”業務邏輯失靈

開發商在減免租金之后,必然還將面臨空置率上升等一系列問題。而這一影響,目前業內人士稱“仍無法預估”。

對于疫情之后對商業地產的影響,高力國際華北區零售房地產服務部高級經理劉瑞京認為,這次疫情還未結束,初步判斷市場會有小幅度調整,抗風險能力差的品牌或業態在疫情過后會選擇關閉或減少店鋪數量。對于商業地產開發商來講,租金收入短期肯定會有影響,但長遠來看影響不是很大。

戴德梁行分析人士則稱,零售業中短期前景依然不明朗,直至疫情結束。預計大型購物中心市場空置率將有所推升。與此同時,整體平均租金則面臨下調。

優鋪網董事長陳云峰則悲觀地認為,2020年二季度起,商鋪的租金將出現15%到20%的下降。“二房東”的物業運營企業會遭受重創,低租金租入物業,付出租金,加上設計、裝修、運營等投入,會搏來租金的穩定上升,產生利潤。但是這個業務邏輯,顯然在整體租金下滑的情況下失靈了。

而據高力國際的調查顯示,16%的租戶表示未來可能部分關店,還有約11%的租戶會調整開店策略以控制成本。

考慮到疫情對今年上半年商業的影響大,業內建議減免房租、貸款放寬、稅收優惠,甚至房租入股等方式,支持餐飲、零售業的發展。此外,業界寄希望于政府扶植,減損,重塑行業信心。

“如何降低商業地產的損失,并在重大事件中以相對公平的方式應對和處理對商業地產更具指導意義。”王永平如此認為,在重大事件發生后,對于不可抗力因素的界定,如何預估可能產生的損失和損失承擔的主體和承擔方式。因此,政府應當構建疫情下對商業地產造成的影響風險承擔體系以及針對不同情況下的處置方案,形成法律框架和分級實施方案,從而形成多方、可預見的法律規范體系。

積極自救,線上線下融合以期減損

餐飲、零售商以及商業地產開發商在尋求他救之后,更多的是自救。“當前最要緊的是防疫,然后是全力支持零售業務,拓新銷售渠道,使人氣快速復蘇。”一位商業地產運營負責人這樣表示。

值得關注的是,在疫情壓力下,仍有商戶的業績未受影響甚至有所增長。據劉瑞京介紹,疫情發生以來,人們日常消費發生了巨大變化,消費習慣、消費半徑都與以往不同,比如零售行業中生鮮線上消費遞增明顯,銷售額至少增加4倍以上,成倍增加的消費對線上運營能力和服務提升,以及物流配送都帶來挑戰和機遇。

眾所周知,盒馬鮮生、每日優鮮、蘇寧小店、永輝買菜、京東到家等線上采購平臺一時“火爆”。當下,零售商似乎看到一點契機,并開始付諸行動。為此,高力國際的調查顯示,超過四成的商業地產業主進行線上平臺投入。有過半數零售品牌已經開始轉型或加碼線上與新媒體銷售。而且近一半租戶表示加碼線上銷售將成為未來企業的發展策略之一。

事實上,很多商業地產開發商也在積極幫助商家通過線上推廣增加銷售收入,盡量減少客流下降帶來的損失。

大悅城控股旗下西單大悅城、朝陽大悅城和西安大悅城等多個商業項目以小程序商城等經營工具,通過線上線下融合的方式幫助商戶帶客售貨,為艱難環境中尋求喘息的商戶覓得新的經營增長極。

印力集團協助商戶開通針對消費者生活必需用品的線上銷售渠道,協調物流資源,保障物流效率和衛生安全。而萬達廣場也通過自有的技術平臺拓展線上服務,多地萬達廣場推出24小時線上導購,通過微信二維碼、抖音直播等萬達廣場線上平臺幫扶商戶開展經營。

無接觸購物、自有配送鏈、全程記錄健康等輔助舉措也隨之不斷推出。漢博運營管理的大連中央大道開啟線上消費通道同時,提供“無接觸”選購通道。合肥心之城購物中心的無接觸同城配送也已上線。

轉型加速,商業地產將重新洗牌

“電商的快速增長有其特殊性,長遠來看線下消費仍是主流,人們還是要恢復正常生活和消費的。線上布局主要是應對疫情的短期策略。”劉瑞京這樣表示。

劉瑞京建議商家重視和提升線上消費推廣,因為線上和線下消費會相互影響、相互依托,這樣才能將銷售做到最佳,線下體驗仍是消費者最直接的購買方式。此外,商業地產應不斷更新業態,尋求差異化經營,提升營運能力,做好消費者服務將是生存之道。

王永平也認為,疫情是階段性的,對商業的影響不會是革命性的,更多的是基于消費者、消費習慣、消費偏好的變化。

據悉,2月12日,盒馬宣布啟動2020年的首批招聘計劃,為今年開出上百家門店儲備人才。由此可見,線下商業地產的發展空間仍然存在。

“2020年零售物業市場將面臨極大的挑戰,疫情過后,商業地產可能會出現加速轉型的機遇。”這是高力國際在上述調查中的普遍觀點。

高力國際預期,受疫情影響最為嚴重的餐飲,將是今后消費者報復性消費的主要業態。考慮到餐飲在未來仍是剛需,現階段的低潮應是餐飲業投資的窗口機會。而大型餐飲企業的暫時性受挫,可能會形成未來中小餐飲品牌彎道超車的良好機會。因此,餐飲商戶在當下可與商業業主共同打通線上平臺,加大外賣與企業配餐的業務,并借此形成未來新的發展策略。

在恒太商業管理集團總裁胡芳園看來,短期可以選擇線上線下等價且具有融合力品牌。中長期重點關注有推陳出新策略的租戶,借此優化租戶組合,提升物業競爭力。

胡芳園也認為,線下提供的體驗和感受無法被線上完全取代。疫情過后零售恢復性增長,營銷利好。但是危機促使行業洗牌,集團化、專業化商業運營企業加快接盤經營不善的物業。而從長期來看,產品加速轉型,未來商業要么足夠大,要么主題足夠鮮明,線上線下進一步無縫融合。

文章來源:新京報

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