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商業地產
  • 專業市場

        傳統意義上的專業市場是一種以現貨批發為主,集中交易某一類商品或者若干類具有較強互補性或替代性商品的場所,是一種大規模集中交易的坐商式的市場制度安排。其主要特點在于:(1)是一種典型的有形市場;(2)以批發為主,兼營零售;(3)集中交易,有一定數量規模的賣者,接近完全競爭的市場結構;(4)以現貨交易為主,遠期合同交易為輔。專業市場的主要經濟功能是通過可共享的規模巨大的交易平臺和銷售網絡,節約中小企業和批發商的交易費用,形成具有強大競爭力的批發價格。專業市場的優勢,是在交易方式專業化和交易網絡設施共享化的基礎上,形成了交易領域的信息規模經濟,外部規模經濟和范圍經濟,從而確立商品的低交易費用優勢。

     

     

        專業市場從農場興起,是傳統集貿市場向專業化方向發展的結果,因此其“專業”性是相對于集貿市場而言的。與集貿市場相比,專業市場的“專業”性主要表現在:首先是市場商品的專門性,其次是市場交易以批發為主,再次是交易雙方的開放性。將這些特點綜合起來,簡而言之,專業市場的內涵就是“專門性商品批發市場”。根據以上特點,可以比較清晰地把專業市場同綜合市場,超級市場,百貨商店,菜市場,零售商店,專賣店,商品期貨交易所,集市,廟會等各種市場形態區別開來。如深圳著名的華強北電子市場、龍崗平湖華南城、布吉農批市場、筍崗禮品市場、鹽田義烏華貿城等。

     

        專業(批發)市場是商業地產中的一類目標產品。既然是產品,就需要有市場基礎。以專業市場為目標產品的市場基礎有兩個:

     

        一是立地條件。從地產角度理解就是“商業選址”。商業各業態都有自己的選址標準,一般是人流、交通等等。有些業態也會選址在一些商業網點不足地區,看中的是未來的發展和人流。但專業市場不同,尤其是專業批發市場不同,它不再是市場的空白點。新的專業市場的生存和發展必須依賴原有專業市場在若干年的發展中所培養起的商圈氛圍,離開這些成熟商圈去打造新的專業市場大多命運多舛。

     

        二是產業條件。一般中小型專業(批發)市場對立地條件要求較高,對產業加工條件要求不高,但是,隨著專業(批發)市場這個業態的成熟,同樣面臨一個再發展的問題。一方面是規模不斷擴大,另一方面是硬件不斷升級。從北京木樨園早期的龍湫批發市場,到今天的百榮世貿商城,已不可同日而語。商圈內部擴張的同時,需要輻射的半徑也就更大。但隨著資源和空間的受限,這個擴大總會遇到瓶頸。從外部環境和內部發展的需要,專業 (批發)市場對產業加工能力的要求也就越高。沒有產業支撐,或集中產業區距離市場較遠時,信息成本、物流成本、時間成本的增加,都會帶來經營成本的增加。產業條件不足的市場或者商圈就會在競爭中落伍或者被淘汰出局。

     

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